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L’affitto con riscatto ( chiamato anche Rent To Buy) permette di comprare casa utilizzando come formula di pagamento i canoni di locazione. E’ una realtà ancora poco utilizzata ma molto utile da conoscere per tutti coloro che desiderano acquistare un immobile, ma non hanno liquidità e non possono accedere a un mutuo.

Per capire i vantaggi e  gli svantaggi  di questa formula, dobbiamo prima spiegare come funziona il contratto di affitto a riscatto e se conviene maggiormente al proprietario dell’immobile o al locatario.

Cos’è l’affitto con riscatto

Intorno alla formula del Rent To Buy, le domande che ci vengono poste sono molte, la prima tra tutte è come funziona e quali sono i suoi vantaggi/ svantaggi. 

Il contratto di locazione con riscatto prevede che, dopo un certo periodo di tempo, l’inquilino che paga l’affitto diventi il proprietario dell’immobile in cui vive. È possibile stipulare un contratto d’affitto a riscatto sia tra privati che con il costruttore dell’immobile.

Il contratto, regolato dal Decreto Legislativo Sblocca Italia 133 del 2014, viene redatto, registrato e sottoscritto dinnanzi a notaio e stabilisce:

• l’importo totale della compravendita;
• la durata del contratto di affitto;
• l’importo mensile dell’affitto.

Quando si opta per un contratto di affitto a riscatto, è importante considerare che i costi del notaio potrebbero essere più elevati rispetto all’imposta di registro: la spesa può variare da 1.500 a 2.000€.

La quota mensile che solitamente viene pagata al proprietario della casa è superiore rispetto alla quotazione dei normali affitti, dal momento che vi è incluso anche un acconto sul prezzo finale di vendita. Una volta definita la locazione per un certo periodo, al termine di questa, l’affittuario può procedere all’effettiva compravendita dell’immobile pagando il riscatto finale.

Cosa prevede la legge

Il contratto d’affitto con riscatto è di base una formula contrattuale che ha una durata massima di 10 anni: durante questo periodo di tempo è prevista una maggiorazione del canone mensile di locazione di circa il 20-30% che viene fornito come anticipo sull’acquisto futuro della casa.

Altri vincoli previsti dalla legge impongono che il contratto debba essere trascritto presso i registri immobiliari con il valore di “prenotazione dell’acquisto dell’immobile”, che dunque non potrà essere soggetto ad ipoteca e pignoramento su richiesta di eventuali creditori del venditore.

In caso di mancato pagamento di un numero minimo di canoni (pari a minimo 1/20), anche non consecutivi, il proprietario dell’immobile può richiedere la risoluzione del contratto.

L’affitto con riscatto può interessare qualsiasi tipologia di immobile: appartamenti, negozi, uffici, terreni anche immobili in costruzione. Come per gli immobili già esistenti anche per quelli in costruzione sono previste tutele per il compratore: in caso di fallimento dell’impresa costruttrice infatti il contratto continua ad essere valido. La vendita non può inoltre essere soggetta a revocatoria fallimentare se pattuita ad un prezzo adeguato e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti.

Pro e contro dell’affitto con riscatto

Ogni qual volta i nostri clienti ci chiedono di essere assistiti dalla nostra agenzia, decidiamo assieme a loro la forma di contratto più indicata alle loro esigenze e da cui possono essere maggiormente agevolati. L’affitto a riscatto può rivelarsi vantaggioso o svantaggioso a seconda delle casistiche, sia per chi acquista che per chi vende. Bisogna, inoltre, ricordare che esistono varie tipologie di affitto con questa formula e ognuna di loro presenta dei potenziali pro e contro per tutte le parti in causa: 

• Affitto a riscatto “rent to buy” con opzione di futuro acquisto

L’affitto a riscatto “rent to buy” con opzione di futuro acquisto: è la situazione in cui hai la possibilità come affittuario di comprare casa al termine di un periodo di affitto. È un patto. Una volta concordato assieme al proprietario di casa, questa formula prevede il pagamento mensile di un canone di affitto più alto del normale ma certamente di una cifra più bassa rispetto a quella del mutuo. La maggiorazione di un normale canone è dovuta dal fatto che nella mensilità è contemplato anche l’acconto sul prezzo della casa. Da precisare che le cifre dell’affitto con opzione di acquisto saranno stabilite nel contratto e che una volta che l’atto verrà firmato, queste non subiranno variazioni.

• Affitto con preliminare di vendita 

L’affitto a riscatto con preliminare di vendita dà la possibilità di stipulare due contratti diversi: il primo è un contratto di locazione e il secondo è il contratto preliminare di futura vendita. In quest’ultimo le parti indicano un termine massimo, perentorio, entro il quale procedere alla stipula del contratto di compravendita definitivo. L’affittuario in questo contesto è vincolato all’acquisto. Qualora l’inquilino decidesse di non comprare la casa, tutte le mensilità versate vengono trattenute dal proprietario dell’immobile come indennizzo.

• Buy to Rent

Buy to Rent o vendita con riserva di proprietà: con questa opzione l’affittuario diventa il proprietario dell’immobile nel momento in cui salda l’ultimo canone di affitto. Nel momento in cui il locatario sia inadempiente il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto avendo diritto a disporre nuovamente dell’immobile. Al conduttore può spettare la restituzione di una parte delle quote versate. Questa cifra può essere accordata con il proprietario prima della firma del contratto. Se la cifra non viene decisa, questa viene stabilita dal giudice nel caso di contenziosi.

• Affitto con riscatto senza anticipo

Esiste anche una formula di contratto di affitto con riscatto senza anticipo. In questo caso non è previsto che l’inquilino paghi nessuna quota maggiorata del canone di affitto a titolo di anticipo sul futuro acquisto dell’immobile. Come si tutela dunque il proprietario dell’immobile? Semplice: con una scrittura notarile si fissa un vincolo di vendita dell’immobile all’affittuario entro una data stabilita.

• La nuda proprietà

Questa è una formula che non fa parte degli affitti a riscatto ma vale la pena inserirla perché permette di comprare casa a prezzo agevolato. È la situazione in cui il venditore vende il suo immobile pur continuando a viverci fino alla sua morte. I vantaggi per chi compra sono quelli di potersi aggiudicare un’abitazione a un prezzo più basso perché calcolato (elaborato dal Ministero delle Finanze) sulla base dell’età anagrafica del venditore.

Per definire la corretta collocazione del termine di affitto con riscatto puro o rent to buy si fa riferimento alla formula che abbiamo elencato per prima. È quindi il contratto di locazione che dà la possibilità e non l‘obbligo di acquistare in futuro la casa in cui abitare.

I vantaggi e le opportunità per chi compra

Sicuramente, a trarre beneficio da questa forma di compravendita immobiliare è soprattutto l’acquirente che, in questo modo, non sarà obbligato ad accendere un mutuo presso gli istituti di credito e potrà pagare con tranquillità, come fosse un normale affitto, con il vantaggio che ciò che paga al mese contribuirà a pagare la sua futura proprietà immobiliare.

L’affittuario, infatti:

• potrà abitare fin da subito nell’immobile;
• al termine del contratto, potrà scegliere liberamente se diventare o meno il nuovo proprietario;
• durante il periodo di affitto con riscatto, non dovrà pagare Imu e Tasi;
• non pagherà le spese di manutenzione straordinaria;
• avrà maggiori possibilità di accendere un mutuo potendo dimostrare uno storico di buon pagatore;
• potrà richiedere un importo inferiore per il mutuo, quindi risparmiare sui costi di gestione e sugli interessi, oltre che pagare una rata più bassa;
• il prezzo di vendita stabilito non può subire variazioni nel tempo.

Questi fattori potrebbero generare interessanti opportunità in caso di rivalutazione al rialzo dell’immobile nel tempo. Inoltre, chi compra gode della maggiore flessibilità: si può ad esempio decidere di trasferirsi in un’altra città o desiderare una casa con caratteristiche diverse. Chiaramente, in questi casi, con l’affitto con riscatto è più semplice decidere di cambiare casa rispetto ad un mutuo classico.

Gli svantaggi e i rischi per chi compra

Il principale svantaggio che può presentarsi per chi è in affitto con riscatto è che l’immobile, nei dieci anni di affitto, si svaluti.

In questo caso, lui dovrà comunque acquistare l’immobile al prezzo precedentemente pattuito. 

I vantaggi e le opportunità per chi vende

Chi vende con la formula del rent to buy ovviamente non deve avere necessità di ottenere un’immediata liquidità. Ciò premesso i vantaggi per chi vende con questo metodo non sono pochi:

• riceverà un canone di affitto più alto rispetto alla norma, perché include anche parte dell’acconto;
• rimarrà proprietario dell’immobile, fino alla fine del contratto;
• il prezzo di vendita non potrà subire svalutazioni del mercato.

Gli svantaggi e i rischi per chi vende

Il venditore per l’intero periodo di affitto resta il proprietario dell’immobile e, di conseguenza, deve farsi carico delle tasse e delle imposte, come Imu e Tasi, e di tutti gli oneri a carico della proprietà, ad esempio, i lavori straordinari di manutenzione. Inoltre, non può usufruire delle agevolazioni fiscali sulla prima casa per l’acquisto di nuovi immobili. Potrebbe inoltre accadere che il conduttore decida di non acquistare l’immobile e, tuttavia, non lo liberi rendendo l’unico modo per recuperarne la disponibilità il ricorso all’intervento di un giudice.

Trascorso il periodo stabilito di affitto con riscatto può anche accadere che l’affittuario decida di non acquistare l’abitazione, e in casi più complicati voglia comunque restare nell’abitazione.

Infine, può succedere che l’immobile si rivaluti sul mercato, ma il prezzo di vendita stabilito non può essere modificato.

Quindi conviene l’affitto con riscatto?

Il rent to buy può essere un metodo risolutivo per  tutte le persone che volendo acquistare casa non hanno tutte le garanzie per accendere un mutuo con gli istituti bancari, come la mancanza di un contratto lavorativo a tempo indeterminato o per chi non dispone di grande liquidità di denaro ma anche per coloro che vogliono vendere un’abitazione senza urgenza e preferiscono ottenere una buona rendita fissa mensile.