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Quando viene a mancare un parente, i beni di sua proprietà passano in successione e può capitare che si riceva un immobile in eredità.

Dopo il decesso dell’intestatario dell’immobile, non si diventa automaticamente i nuovi proprietari ma ci sono diversi adempimenti burocratici e fiscali cui fare fronte, senza i quali non si diventa intestatari in modo legittimo ed inoppugnabile.

La successione ereditaria si apre in concomitanza con il decesso e determina il trasferimento delle posizioni giuridiche della persona defunta, attive o passive, verso il successore, e può essere di due tipi:

–          A titolo universale: l’erede subentra (in percentuale o per intero) nella totalità dei diritti e degli obblighi del defunto, che non si estinguono con la morte.

–          A titolo particolare: il successore (detto legatario) subentra soltanto in uno o più rapporti patrimoniali, stabiliti dal “de cuius”.

Per spiegare con parole più semplici questa distinzione, possiamo dire che, nel primo caso, il successore acquisisce anche gli eventuali debiti del defunto. Pertanto, solo accettando volontariamente l’eredità, assume ufficialmente la posizione di erede. 

Nel secondo caso, invece, il legatario diventa automaticamente erede senza che debba espressamente accettare il lascito, e di fatto ne riceve solo vantaggi patrimoniali.

Comunione ereditaria: durata e possibili vie d’uscita

Si ha comunione ereditaria quando al defunto succedono più eredi, i quali diventano comproprietari dei beni e cotitolari dei diritti e dei debiti che fanno parte dell’eredità. Dunque, se vi sono più eredi (ad esempio i figli ed il coniuge), ciascuno dei coeredi diventa contitolare di una quota dei beni e dei rapporti appartenenti al defunto.
Le quote possono essere diversamente stabilite dal defunto nel testamento, in mancanza di testamento deve farsi riferimento alle regole della successione legittima di cui agli artt. 565 e seguenti del Codice Civile.
Ad esempio se il defunto lascia un coniuge e due figli, in assenza di testamento le quote ereditarie saranno di 1/3 per il coniuge ed 1/3 per ciascuno dei figli.

L’articolo 1108 del Codice Civile stabilisce che tutti i comproprietari devono essere consenzienti se si vuole procedere alla vendita di un’ immobile ereditato ma non sempre però si riesce a incontrare l’unanimità di tutti i proprietari… in questo caso che cosa bisogna fare se si vuole comunque vendere la casa ricevuta in successione? Secondo la legge ci sono diverse strade percorribili, vediamo quali sono: 

• La divisione ereditaria

Una delle vie d’uscita più comuni è la divisione del patrimonio ereditario tra gli eredi, in base alle quote di ciascuno. In questo caso, gli eredi possono concordare di vendere gli immobili o i beni mobili e di dividere il ricavato in base alle proprie quote. Una volta che la divisione è stata completata, la comunione ereditaria termina.

La divisione ereditaria può essere di due tipi:

• contrattuale. Qualora vi sia l’accordo tra i coeredi, questi possono formalizzare secondo legge la divisione, attribuendo ad ognuno determinati beni e stabilendo i conguagli, ottenendo lo scioglimento della comunione ereditaria.
• giudiziale. In caso di mancato accordo, ciascuno dei coeredi può rivolgersi al Tribunale per ottenere lo scioglimento forzato della comunione ereditaria, con il calcolo dei conguagli e le attribuzioni dei beni immobili o, in alternativa, la vendita all’asta.

• La vendita della quota ereditaria

Probabilmente la soluzione più semplice e rapida è di procedere alla vendita della casa, dell’appartamento o dei beni mobili ad una terza parte che diventerà il nuovo proprietario dell’immobile. A sua volta, la vendita comporta lo scioglimento della comunione ereditaria. Ovviamente tutti gli eredi devono essere d’accordo, il che non è da dare sempre per scontato.

Questa opzione può essere utile quando gli eredi non sono d’accordo sulla gestione del patrimonio ereditario o quando uno o più eredi desiderano uscire dalla comunione ereditaria per motivi personali o finanziari.

• Prelazione e retratto successorio

I coeredi, tra i vari diritti, ne hanno uno molto importante: il diritto di prelazione, ovvero di essere preferiti, a parità di condizioni, agli acquirenti estranei.

Tale possibilità si può verificare quando gli eredi intendono vendere le proprie quote dell’immobile e uno di questi intende acquistarle, rilevandole e liquidando tutti gli altri coeredi. In questo caso tutti gli eredi devono essere concordi sul valore dell’immobile.

In caso un erede venda la propria quota e non ne dia comunicazione, i coeredi potranno esercitare il cd. retratto successorio, col quale potranno riscattare la quota di patrimonio venduta al terzo.

È importante che gli eredi agiscano in modo equilibrato e responsabile durante la gestione del patrimonio ereditario e nella ricerca di una soluzione definitiva per la fine della comunione ereditaria.