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L’imposta sostitutiva è dello 0,25% sull’importo del mutuo per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa, mentre del 2% per le seconde case. Esistono però delle esenzioni, a seconda della tipologia di finanziamento.

Cos’è l’imposta sostitutiva sul mutuo?

L’imposta sostitutiva sul mutuo, così come già accennato, è un onere fiscale previsto sull’erogazione di finanziamenti – come mutui ipotecari o mutui chirografari – con finalità specifiche, quali l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili.

Prevista dall’articolo 15 del D.P.R. 601/1973, questa imposta – così come suggerisce il nome – sostituisce altri oneri sempre connessi al mutuo, semplificando così il regime fiscale e, in alcuni casi, riducendo anche i costi. Infatti, permette di evitare:

• le imposte ipotecarie;
• l’imposta di registro;
• l’imposta di bollo;
• le imposte catastali;
• eventuali tasse sulle concessioni governative.

L’imposta sostitutiva sul mutuo scatta automaticamente nei casi previsti dalla legge – quindi, ad esempio, quando il mutuo è finalizzato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di immobili – e il costo è a carico del richiedente del finanziamento. Tuttavia, è solitamente la banca a versare l’imposta all’Agenzia delle Entrate contestualmente all’erogazione dello stesso mutuo, rivalendosi poi sul cliente per il relativo importo.

Quanto si paga l’imposta sostitutiva

Definita l’imposta sostitutiva sul mutuo, e i casi in cui l’onere è dovuto, è più che lecito chiedersi quanto effettivamente pesi l’onere fiscale. Le percentuali di versamento variano a seconda della tipologia di finanziamento ottenuto:

• l’imposta sostitutiva sul mutuo prima casa prevede un’aliquota dello 0,25%;
• l’imposta sostitutiva sul mutuo seconda casa presenta un’aliquota del 2%;
• l’imposta sostitutiva sul mutuo liquidità richiede un’aliquota sempre al 2%, se coperto da ipoteca. Se quest’ultima non è prevista, si applicano invece gli oneri fiscali tradizionali.

Imposta sostitutiva del mutuo e imposta di registro

Quando si parla di oneri fiscali sui mutui destinati a questioni immobiliari, spesso si da confusione tra l’imposta sostitutiva del mutuo e l’imposta di registro. Eppure, si tratta di obblighi fiscali ben diversi, ma quali sono le loro differenze?

• come già specificato, l’imposta sostitutiva è prevista per i mutui destinati all’acquisto, alla ristrutturazione e alla costruzione di un immobile, rimpiazzando altre imposte esistenti, tra cui quella di registro;
• l’imposta di registro, normalmente dovuta per la trascrizione di atti relativi agli immobili, così come previsto dal D.P.R. 131/1986, non è calcolata sul mutuo ma sul valore dello stesso immobile, nonché sulla sua destinazione d’uso.

Come non pagare l’imposta sostitutiva del mutuo?

Appresi i casi in cui l’imposta sostitutiva è prevista automaticamente, e gli importi da corrispondere, è utile anche sapere quando questo tributo non sia in realtà previsto. In questo senso, ci si potrà ritrovare in due differenti condizioni:

• le tipologie di mutuo per le quali non è prevista l’imposta sostitutiva e, di conseguenza, si dovranno corrispondere i tradizionali oneri, come ad esempio le imposte ipotecarie, di registro, catastali e di bollo;
• le tipologie di mutuo, invece, che prevedono un’esenzione da questo onere.

Nel primo caso vi rientrano tutti i mutui che non sono destinati all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione di un immobile. È però necessario ricordare che il mutuo liquidità, se garantito da ipoteca, rientra nelle specifiche casistiche di legge che prevedono l’imposta sostitutiva al 2%.

Nel secondo caso, invece, esistono mutui per i quali sono previste delle esenzioni di legge. Ad esempio, ciò accade per l’imposta sostitutiva del mutuo Under 36. L’onere non è dovuto per coloro che rientrano in questo bonus fiscale, ovvero:

• non hanno superato i 36 anni al momento della stipula del mutuo;
• presentano un ISEE inferiore ai 40.000 euro;
• destinano l’immobile a prima abitazione;
• accendono il mutuo entro le scadenze dell’agevolazione fiscale, definite annualmente.

Come facile intuire, eventuali bonus e agevolazioni possono cambiare di anno in anno, ad esempio per effetto delle disposizioni previste dall’annuale Legge di Bilancio, di conseguenza è utile rimanere sempre informati sulle novità fiscali che potrebbero essere approvate nel tempo.

Imposta sostitutiva e mutui prima casa cointestati

Cosa succede all’imposta sostitutiva per il mutuo cointestato? Si tratta di una situazione molto frequente: si pensi a una famiglia che decide di acquistare un immobile, intestando il finanziamento a entrambi i coniugi.

In caso di mutui cointestati, l’imposta sostitutiva è calcolata sull’intero importo mutuato, ma il beneficio fiscale può applicarsi solo alla quota spettante a chi rientra nei requisiti per la prima casa. In questo caso, la banca suddivide le aliquote in base alle quote di mutuo intestate, ci si potrà perciò trovare in tre diverse situazioni:

• se per entrambi i cointestatari l’immobile è prima casa, l’imposta è dello 0,25%;
• se solo per un intestatario l’immobile è prima casa, quest’ultimo corrisponderà lo 0,25%, mentre l’altro il 2%;
• se per entrambi si tratta della seconda casa, invece, l’imposta sostitutiva sarà del 2%.

Detraibilità dell’imposta sostitutiva sul mutuo

Infine, sempre allo scopo di valutare le spese connesse a un mutuo prima casa, è utile anche verificare come viene considerata l’imposta sostitutiva del mutuo ai fini fiscali. Ad esempio, l’onere può essere detraibile in sede di dichiarazione dei redditi?

Di norma, l’imposta sostitutiva sul mutuo non è detraibile dall’IRPEF, come invece avviene per gli interessi passivi sullo stesso mutuo, che possono essere detratti al 19% fino a un massimo di 4.000 euro l’anno. Questo perché il tributo, proprio poiché sostituisce altre imposte esistenti, già permette di approfittare di diversi vantaggi fiscali.

Ovviamente, poiché ogni situazione fiscale è a se stante, è utile procedere chiedendo un parere al proprio commercialista di fiducia, così da scongiurare il rischio di errori e le conseguenti sanzioni.