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Affittare in nero un appartamento può portare a sanzioni da non sottovalutare sia a carico del proprietario che del suo affittuario, poiché si tratta di evasione fiscale. Non registrare un contratto per regolarizzare gli accordi d’affitto è ancora una pratica largamente diffusa nel nostro Paese e, per questa motivazione, il legislatore ha scelto la via di multe esemplari.

In caso di omessa registrazione del contratto d’affitto, e quindi suo mancato inserimento nella dichiarazione dei redditi del proprietario dell’immobile, si rischia infatti di dover corrispondere dal 120 al 240% dell’imposta originariamente dovuta. E, fatto non meno importante, si rischiano accertamenti fiscali fino ai cinque anni precedenti all’omessa regolarizzazione. È quindi sempre consigliato scegliere la via legale e, in caso di dubbi sulla produzione della relativa documentazione, approfittare di servizi guidati per la creazione del contratto d’affitto

Cosa si intende per affitto in nero

L’affitto in nero è la diffusa pratica che prevede la mancata registrazione del contratto d’affitto. In altre parole, il proprietario dell’immobile e il suo inquilino si accordano per evitare la sottoscrizione del contratto previsto per legge, allo scopo di eludere le imposte determinate sulla locazione.

Per quanto questa usanza sia ancora abbastanza presente nel nostro Paese, l’omessa registrazione del contratto d’affitto è illegale. Di norma, proprietario e affittuario vi ricorrono per ottenere vari vantaggi:

• l’inquilino può ottenere un canone d’affitto più vantaggioso, che verrà corrisposto al proprietario in contanti, data l’impossibilità di usare altri metodi di pagamento tracciati;
• il proprietario può eludere la tassazione vigente sulla locazione poiché, non esistendo un regolare contratto d’affitto, l’accordo non viene reso noto al Fisco.

Eppure, quando si decide di approfittare di una locazione in nero, se ne sottovalutano i rischi. A partire dalle pesanti sanzioni che potrebbero essere comminate in caso di controlli.

Cosa rischia chi affitta senza contratto?

Affittare un immobile, senza però registrarne il regolare contratto d’affitto, è di fatto evasione fiscale. La disciplina sulla locazione è infatti fortemente regolamentata in Italia, in particolare dalla Legge 431/98, sottoposta a revisione nel 2005 proprio per introdurre pesanti sanzioni nel tentativo di limitare il fenomeno degli affitti in nero.

Cosa rischia il proprietario con un contratto d’affitto in nero?

Sono diversi i rischi a cui il proprietario di un immobile si espone non regolarizzando il contratto d’affitto, sia dal punto di vista fiscale che, ancora, da quello più pratico. Partendo proprio dagli accertamenti che il Fisco potrebbe condurre, il locatore colto in flagrante può ricevere pesanti sanzioni:

• una sanzione dal 120 al 240% dell’imposta di registro dovuta se il contratto d’affitto non viene registrato o, ancora, viene registrato dopo i 30 giorni previsti per legge;
• una sanzione dal 60 al 120% dell’imposta non versata, se il reddito da locazione non è stato specificato in sede di dichiarazione dei redditi;
• una sanzione tra il 90 e il 180% dell’imposta dovuta, quando viene dichiarato un importo inferiore a quello a cui ci si è effettivamente accordati per l’affitto.

Oneri e multe non rappresentano, tuttavia, l’unico intoppo a cui il proprietario si espone con un affitto in nero. Vi sono infatti altre ragioni che rendono il contratto d’affitto un vero e proprio strumento di tutela:

• in caso di inquilino moroso, il proprietario dell’immobile non potrà avvalersi delle procedure di sfratto, poiché il contratto non esiste;
• la scoperta di un accordo in nero espone il proprietario non solo alle sanzioni per l’anno in corso, ma a controlli fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrare fino ai 5 anni precedenti.

Cosa rischia l’inquilino con un contratto d’affitto in nero?

Sebbene le conseguenze più gravose di un accordo in nero ricadano soprattutto sul proprietario dell’immobile, l’inquilino non potrà considerarsi esente. Anche su quest’ultimo ricadono infatti oneri fiscali:

• l’imposta di registro;
• l’IRPEF.

Scoperto un affitto in nero, l’Agenzia delle Entrate potrebbe richiedere all’inquilino di corrispondere le imposte omesse e le relative sanzioni: per quanto riguarda l’imposta di registro, sono le medesime che vengono applicate al proprietario.

Anche in questo caso, vi sono dei rischi ulteriori rispetto agli oneri fiscali. Ad esempio:

• l’inquilino privo di contratto è ovviamente anche privo di tutele. Ad esempio, il proprietario potrebbe intimare la liberazione dei locali senza preavviso e, ovviamente, senza il rispetto di nessuna scadenza normalmente prevista per legge;
• l’assenza del contratto impedisce di accedere ai bonus oggi disponibili per calmierare i costi degli affitti;
• anche in questo caso, la scoperta di un accordo irregolare espone a controlli fiscali fino ai 5 anni precedenti.

Come si regolarizza un affitto in nero

Fortunatamente, per i proprietari e gli inquilini che dovessero decidere di tornare sui propri passi, vi è la possibilità di regolarizzare un affitto in nero, con la registrazione di un regolare contratto d’affitto. Il nostro ordinamento prevede infatti l’istituto del cosiddetto ravvedimento operoso.

Di norma, la registrazione del contratto d’affitto deve avvenire entro 30 giorni dalla sua effettiva sottoscrizione, con apposita comunicazione all’Agenzia delle Entrate. Per questa ragione, nel caso di registrazione tardiva – e quindi di regolarizzazione – sarà comunque necessario corrispondere una sanzione. Tuttavia, l’entità della multa sull’imposta di registro è decisamente ridotta rispetto ai casi già enunciati, quando si opta per il ravvedimento operoso:

• 6% dopo i primi 30 giorni;
• 12% dopo 90 giorni;
• 15% a un anno;
• 17,14% superato l’anno;
• 20% dopo i due anni.

A queste va aggiunta una sanzione del 24%, qualora la regolarizzazione fosse avvenuta a seguito della constatazione della violazione, ovvero quando l’affitto in nero viene scoperto da parte dalle autorità preposte.

Come si scopre o si denuncia un affitto in nero?

L’esistenza di un accordo di affitto in nero può essere scoperta direttamente dalle autorità preposte per i controlli fiscali o, ancora, denunciata alle stesse.

Nel primo caso, l’Agenzia delle Entrate potrebbe decidere di avviare dei controlli sulla base di una sospetta evasione fiscale. Ad esempio, il proprietario dell’immobile potrebbe avere a disposizione sul conto corrente una somma di denaro non congrua rispetto a quanto dichiarato al Fisco o, ancora, potrebbe depositare di frequente sul conto somme ricevute in contanti. In caso di mancata corrispondenza tra reddito effettivo e dichiarato, potrebbero scattare i relativi accertamenti.

Più complessa, invece, è la situazione in cui è l’inquilino a muoversi per denunciare la mancata registrazione del contratto.

La denuncia dell’affitto in nero

Per denunciare un affitto in nero, l’inquilino – o, ancora, chiunque sia a conoscenza dell’irregolarità, come ad esempio un vicino di casa – può procedere:

• presso la Guardia di Finanza;
• all’Agenzia delle Entrate, anche anonimamente.

Sarà tuttavia necessario presentare delle prove di quanto si asserisce, affinché l’effettiva esistenza di un accordo non registrato venga confermata:

• una copia del contratto d’affitto non registrato, in caso sia stato scritto;
• i bonifici dei versamenti per il canone o, ancora, eventuali altri prove dei pagamenti, come le copie degli assegni;
• le bollette intestate all’affittuario, che confermano di fatto risieda presso l’immobile privo di contratto.

A seguito della denuncia, l’inquilino può regolarizzare la sua posizione corrispondendo l’imposta di registro. Dopodiché, potrà richiedere che il contratto venga convertito e regolarizzato secondo i termini di legge – ad esempio un “4+4” oppure un “3+2” – e l’eventuale restituzione dei canoni extra versati.