Diritto di sopraelevazione: cos’è, a chi spetta e come si calcola
Il diritto di sopraelevazione (chiamata anche indennità di sopralzo) è una prerogativa concessa al proprietario dell’ultimo piano di un edificio o del lastrico solare, che permette di costruire ulteriori piani o strutture sopra l’edificio esistente.
Questo diritto è regolato da normative specifiche e prevede sia alcuni obblighi nei confronti degli altri condomini che limiti tecnici e urbanistici.
Il diritto di sopraelevazione è previsto dal Codice Civile (Articolo 1127).e consente la realizzazione di nuove opere che aumentano l’altezza di un edificio, come un nuovo piano o una veranda. Il proprietario dell’ultimo piano, o del lastrico solare, può esercitare questo diritto senza dover chiedere l’autorizzazione degli altri condomini, ma deve rispettare alcune regole.
La sopraelevazione può riguardare sia edifici residenziali che commerciali, purché le condizioni strutturali e legali lo permettano.
A chi spetta il diritto di sopraelevazione?
Come accennato, il diritto di sopraelevazione spetta principalmente al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare.
Se il lastrico è di proprietà condominiale, il proprietario dell’ultimo piano può sopraelevare a condizione di ricostruire il lastrico per il suo uso comune. Se più persone possiedono l’ultimo piano, ognuna può esercitare il diritto di sopraelevazione in relazione alla propria porzione.
Limiti e obblighi
Nonostante la libertà di esercitare il diritto di sopraelevazione, esistono tre principali limitazioni:
- Condizioni dell’edificio: se la struttura dell’edificio non può sopportare il peso della sopraelevazione, è vietato procedere. Eventuali interventi di consolidamento richiedono il consenso unanime dei condomini.
- Aspetto architettonico: i condomini possono opporsi se la sopraelevazione altera le linee estetiche dell’edificio,
- Diminuzione di aria e luce: se la costruzione riduce significativamente la luce o l’aria per gli altri appartamenti, i condomini possono fare opposizione, anche dopo la costruzione.
Come si calcola l’indennità di sopraelevazione?
Il proprietario è tenuto a pagare un’ indennità di sopraelevazione agli altri condomini. Questa si calcola dividendo il valore dell’area da occupare per il numero totale dei piani, compreso quello che si andrà a costruire. La quota di indennità spettante viene poi detratta per il proprietario che esercita il diritto.
Il diritto di sopraelevazione offre dunque l’opportunità di ampliare un edificio, ma deve essere esercitato con attenzione e nel rispetto dei vincoli legali e strutturali.
Indennità di Sopraelevazione: Prescrizione. Quali sono i tempi?
L’indennità di sopraelevazione è, anch’essa, soggetta a prescrizione.
E’ importante saperlo perchè esiste un tempo massimo entro il quale deve essere corrisposta, oltre il quale il condomino non ha più diritto nè a chiederla nè ad ottenerla.
Il tempo di prescrizione per l’indennità di sopraelevazione è quello ordinario, ex art. 2946 C.C., stabilito in 10 anni.
Decorre dalla data di completamento dell’opera e non dalla data di inizio o di avviso di sopraelevazione.
Il termine prescrittivo per l’indennità di sopraelevazione viene interrotto da atti formali; più in dettaglio, l’unico atto idoneo a interrompere la possibilità di prescrizione dell’indennità di sopraelevazione è l’atto di citazione.
L’ indennità di sopraelevazione non è dovuta invece, in caso di cambio d’uso senza aumento di altezza, superfici o volumetrie