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L’ acquisto di un immobile all’asta può certamente essere un buon affare.

Occorre però fare attenzione alle insidie che possono nascondersi dietro una procedura espropriativa, soprattutto quando l’immobile in vendita è gravato da abusi edilizi.

L’abuso edilizio è considerato quando un intervento edilizio viene eseguito senza le dovute autorizzazioni amministrative previste dalla Legge o in violazione delle normative urbanistiche e edilizie in vigore. Questo può includere la costruzione di nuove strutture, modifiche sostanziali a edifici esistenti o cambiamenti di destinazione d’uso senza l’approvazione necessaria. In generale, qualsiasi intervento che violi le leggi edilizie può essere considerato un abuso edilizio.

Una recente sentenza del Consiglio di Stato (n. 9583 del 29 novembre 2024) ha affrontato l’argomento, precisando che l’acquisto all’asta di un immobile non sana gli abusi edilizi presenti nel fabbricato.

Il Consiglio di stato ha infatti rigettato un ricorso contro il diniego dell’istanza di sanatoria (richiesta ai sensi della Legge n. 724/1994) per un immobile che presentava abusi edilizi. La vendita all’asta durante una procedura di esproprio di un manufatto affetto da illeciti edilizi – spiegano i giudici – non comporta la sanatoria degli abusi edilizi. L’unica “agevolazione” prevista dalla legge riguarda la possibilità di presentare il permesso di costruire in sanatoria entro 120 giorni dall’atto di trasferimento, a patto però che i crediti per i quali si interviene siano anteriori alla data di entrata in vigore della norma sulla base della quale è stata presentata l’istanza di condono.

Domanda di sanatoria entro 120 giorni

Si applica, infatti, l’articolo 40 della Legge n. 47/1985 (c.d. primo condono edilizio) che appunto prevede, in caso di acquisto di immobile abusivo all’asta, la possibilità per l’aggiudicatario di presentare domanda di permesso in sanatoria entro un tempo massimo di 120 giorni dalla notifica del decreto dell’autorità giudiziaria, ma solo se “le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all’entrata in vigore della presente legge”.

Cosa fare quando non si può fare sanatoria

Se l’immobile all’asta non è sanabile, il compratore ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi. Questo significa che sarà responsabile di ripristinare l’immobile alle condizioni originali, eliminando gli abusi edilizi a proprie spese. Tutti i costi sostenuti per questo intervento saranno dedotti dal prezzo di stima dell’immobile. È importante notare che, di norma, gli immobili non sanabili devono essere segnalati prima dell’asta, consentendo al compratore di essere informato in anticipo su questa problematica.

Quali sono gli abusi sanabili?

L’aggiudicatario è tenuto a presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi di abusi sanabili:

• Per gli immobili costruiti in difformità dalla licenza edilizia, purché vi sia conformità agli strumenti urbanistici vigenti.
• Qualora le ragioni del credito siano anteriori all’entrata in vigore dell’ultima legge sul condono edilizio.
• Se la demolizione della parte abusiva compromette in modo stabile e definitivo la staticità e/o l’agibilità della parte regolarmente assentita.
• Per gli immobili costruiti senza licenza edilizia, purché l’opera da sanare sia conforme agli strumenti urbanistici vigenti sia al momento della commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda.
• In presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace o per la quale sia in corso un procedimento di annullamento o di dichiarazione di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa, anche in aree soggette a vincolo. In tal caso, il rilascio della concessione può avvenire solo con il parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.
• Se sono state presentate richieste di condono in conformità alle disposizioni vigenti, ma l’amministrazione non si è mai pronunciata (occasione in cui si può invocare il silenzio assenso) o se non è stata versata l’oblazione (in questo caso, è necessario versare l’oblazione, con interessi e sanzioni, e la domanda retroagisce alla data di presentazione, a condizione che lo strumento urbanistico vigente lo consenta).

In conclusione, acquistare immobili all’asta con difformità è possibile, purché si agisca sempre con consapevolezza e si intraprendano le misure necessarie per la regolarizzazione