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Il mutuo fondiario è una forma di credito immobiliare mediante il quale gli istituti bancari concedono finanziamenti, a medio e lungo termine, prevalentemente per immobili residenziali: ecco come funziona:

Il mutuo fondiario rappresenta una tipologia di finanziamento decisamente diffusa per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili residenziali. Ma in che modo questo tipo di finanziamento si differenzia da un classico mutuo ipotecario?

Vi sono delle sostanziali differenze tra mutuo fondiario e ipotecario, in particolare sui vincoli di erogabilità.

Cosa si intende per mutuo fondiario

Innanzitutto, è necessario comprendere quale sia il significato di mutuo fondiario. Per definizione, si tratta di una tipologia di finanziamento a medio e lungo termine, concesso dalle banche per la costruzione, l’acquisto o la ristrutturazione di immobili, prevalentemente prima casa.

E’ disciplinato dal D.Lgs. 385/1993, ovvero dal Testo Unico Bancario (TUB) e affinché il finanziamento possa essere qualificato come credito fondiario è necessario che:

• il soggetto mutuante sia una Banca;
• il mutuo sia a medio e lungo termine;
• il mutuo sia garantito da ipoteca di primo grado su bene immobile;
• l’entità del mutuo rispetti un certo rapporto con il valore dell’immobile concesso in garanzia; in particolare, l’importo massimo finanziato corrisponde all’80% al valore dei beni ipotecati, elevabile fino al 100% qualora vengano prestate garanzie ulteriori (fidejussioni bancarie, pegno, polizze di assicurazione).

Che differenza c’è tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario

Dalla definizione di mutuo fondiario, di primo acchito non è semplice coglierne le differenze con il mutuo ipotecario. Eppure, le diversità fra le due forme di finanziamento sono significative. Ad esempio:

• come già spiegato, il mutuo fondiario può essere richiesto solo per le necessità – costruzione, acquisto o ristrutturazione di immobili. Il mutuo ipotecario, invece, può essere richiesto anche per altri scopi;
• nel mutuo fondiario è possibile iscrivere unicamente ipoteche di primo grado, mentre per l’ipotecario possono essere anche di rango posteriore;
• se per il mutuo fondiario l’erogazione è vincolata all’80% del valore dell’immobile, nell’ipotecario le banche possono concedere anche percentuali più elevate, seppur in rari casi;
• è diversa anche la durata, poiché il fondiario va dai 12/18 mesi ai 30 anni, mentre l’ipotecario è in genere da 15 o 20 anni;
• il finanziamento di tipo fondiario, infine, può approfittare di spese notarili e interessi più vantaggiosi.

Qual è la garanzia principale per i crediti fondiari

La principale garanzia di un mutuo fondiario è rappresentata dalla presenza di un’ipoteca di primo grado che, come già visto, è un fattore indispensabile per la concessione dello stesso finanziamento.

Questo tipo di ipoteca, oltre ad estendersi per tutta la durata del mutuo, permette al richiedente di ottenere un finanziamento decisamente elevato, anche dell’80% del valore dell’immobile, come già evidenziato. Per contro, le banche possono godere della maggiore solidità di questa ipoteca, tale da permettere un recupero del credito mediamente semplice e veloce in caso di inadempienza.

Come ottenere un mutuo fondiario

I requisiti per ottenere un finanziamento fondiario non sono molto dissimili rispetto a quelli di qualsiasi altro mutuo non fondiario. Infatti, al richiedente sarà richiesto di:

• essere cittadino italiano, residente in un Paese UE o, ancora, provenire da nazioni Extra-UE purché in possesso di un regolare permesso di soggiorno;
• dimostrare la propria stabilità economica, tramite la dichiarazione dei redditi e la presentazione delle buste paga o delle ricevute di pagamento, affinché la banca possa avere sufficienti rassicurazioni sulla capacità di rientrare dal debito;
• aver identificato un immobile da acquistare, per una richiesta di mutuo non superiore all’80% del valore dello stesso immobile.

In più, a differenza delle altre modalità di finanziamento, sarà necessario rispettare i due requisiti principali del mutuo fondiario, come già spiegato:

• una finalità d’acquisto, costruzione o ristrutturazione prevalentemente residenziale. Se si è interessati ad altre tipologie di immobile, ci si deve orientare su altri finanziamenti: ad esempio, i mutui per attività commerciali o i mutui liquidità;
• la possibilità di iscrivere sull’immobile un’ipoteca di primo grado.

Come di consuetudine, la banca procederà alla verifica delle condizioni richieste e alla successiva fase di istruttoria sull’immobile e, se l’esito dovesse essere positivo, acconsentirà all’erogazione del finanziamento.

Vantaggi e svantaggi del mutuo fondiario

Il mutuo fondiario rappresenta una forma di finanziamento decisamente diffusa, non solo perché l’acquisto della prima casa è un processo che accomuna moltissimi italiani, ma anche per i suoi vantaggi. Infatti, rispetto ad altre tipologie di finanziamento:

• il mutuo ipotecario ha tassi d’interesse più vantaggiosi, poiché per la banca rappresenta una soluzione più sicura, data la presenza di un’ipoteca di primo grado;
• permette di approfittare di rate mensili più basse, perché è possibile approfittare di una durata del finanziamento molto estesa;
• offre la possibilità di godere della detrazione degli interessi passivi in sede di dichiarazione dei redditi;
• il mutuo ipotecario ha costi di notaio più contenuti rispetto ad altre tipologie di finanziamento.

Quale vantaggio per la banca è previsto nel credito fondiario

Il mutuo fondiario non è vantaggioso solo per il richiedente, ma anche per la banca che lo offre. E, come già accennato, è proprio per questo che può avvalersi di condizioni più vantaggiose rispetto ad altri tipi di finanziamento.

In ogni caso, il credito fondiario offre agli istituti di credito la possibilità di:

• approfittare della priorità assoluta nel recupero del credito, in caso di mancato pagamento del mutuo, in virtù dell’ipoteca di primo caso;
• accedere a una procedura accelerata di esecuzione per il mancato pagamento del mutuo, ad esempio mettendo all’asta l’immobile per recuperare – tutto o in parte – il credito concesso;
• accedere ad agevolazioni fiscali previste per gli stessi istituti di credito, come ad esempio sulle imposte per gli atti di credito.

Naturalmente, i vantaggi di cui l’istituto di credito gode si riflettono sulle condizione offerte ai richiedenti. Queste possono però variare anche notevolmente da una banca all’altra, per questo è necessario valutare più istituto di credito prima di effettuare la richiesta di finanziamento.